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　　老管城区域被铁路、快速路、河流切割，导致路网不成体系，小房企云集，商业匮乏。

　　2.由于板块割裂、开发商遗留问题，老管城的业主槽点包括教育、交通和商业。

　　3.然而，老管城紧邻CBD、老经开、东区几大就业核心区，拥有2、3、4、5、6五条地铁线穿过，基本面较好。

　　4.老管城已有3年没怎么供应新地，去年更是断崖式下滑，供需关系在往需求＞供应方向走。

　　如果说郑州三环里，距离城市两个核心就业区＜5KM，5条地铁，三河穿过，3600年的历史量大管饱。

　　但是，我换个说法。区域被切割成几块，路网不成体系，小房企云集，到今天还没一个超5万方的商业，二环里还有大量待开发区域。

　　这是管城的管，也是管城最大的标签，甚至是郑州作为八大古都的一张名片，商都遗址公园、文庙、阜民里、亳都新象，以及北顺城街的大红、五顺斋、铁记等美食，都在这里，这是老郑州人的日常最爱，也是新郑州人的网红打卡地。

　　其中，陇海铁路是一条重要分界线，不管是学校划片、居住习惯，日常购物等各方面，以北的老管城人，很少向南越过陇海铁路，因为学校、路网成熟度等方面，陇海铁路以北更有优势。

　　这是老管城最尴尬的一个板块，也是争议最大的板块，我们常说南二环以航海路为界，航海路北明明是二环里，明明有4条地铁，明明更靠近主城区，且同属于航海路沿线，但航海路北的房价就是卖不过的航海路以南。

　　房价是大众用钱投票的结果，它背后折射的是大众共识，共识的背后是航海路北的配套滞后、小板块割裂严重、早期小房企留下的烂摊子，这是航海路北不得不面临的现状。

　　这是老管城开发的热土，其中包括中储粮板块、果树所周边，这个小片区的路网，反倒是比较通达，是开发商用钱投票的一个板块。

　　老管城人基本上可按照东西这几条主干道划分的，但再细分的话，会因京广铁路、城东路、未来路几条南北几条主干道，分出陇海里金星啤酒厂板块、石化路魏庄板块、鑫苑国际花寨板块，再细分的话，还有郑汴路、陇海快速、金岱路——紫东路小分界线。

　　郑州是被火车拉来的城市，这话不假，但反面是：你也要承受火车道带来的切割。

　　我举个例子，你听说过陇海里这个地方吗？绝大多数人不知道，但说金星啤酒就比较熟悉了，河南人谁没喝过，是的，金星啤酒厂就在陇海里，但现在厂区已经搬到了新郑，老厂区被京广、陇海合围。

　　石化路沿线向西断头与城东路，与陇海铁路平行，但向北的下穿只有紫荆山路、城东路、未来路、中州大道几条主干道，其他的小道只有周边极少数人才用到。

　　其他的断头路，如紫荆山路南延仅差几百米、二七区长江路东延断头，未来路南延断头、金城街、玉城街、豫英路等非主干道全都不通。

　　不通的结果，就是各个小片区各自为营，也就导致了管城区虽有80多万常住人口（＞高新经开惠济），但社区底商发达，集中性商业极度匮乏。

　　因为商业需要的是人口流通，但老管城的现实情况却是割裂，这就是很多人吐槽管城是商业荒漠的底层原因！

　　你在陇海铁路以北，大概率不会专门到航海路购物，放着好好的二七商圈不去，去什么航海路？你在南三环边，会自然地跑到三环外的橄榄城、绿都紫荆华庭商业，干嘛费劲巴拉地往三环里？它有什么店值得专门去一趟？

　　而反观三环外高新区的商业，正弘汇15万方、高新万达14万方、公园茂20万方，还有保利久街、大里坊、升龙等商业，高新商业几乎要鬻出来了……

　　对管城有了解的人也许会说，你看鑫苑国际新城的商业超了5万方、航海路紫荆山路的永恒理想世界20万方商业，咱村儿还有希望。

　　但事实是，鑫苑的商业还在烂尾，目前远洋明确表示，只接手住宅地块；永恒的商业停工多年，被管城区政府独资公司建中集团接手，但还没透露具体交付时间。

　　4年前，与康桥合作的龙源府，本该去年交房的龙源府，这都2025年4月了，还没交房。

　　还有佳田未来新城（前身东方鼎盛花样城）、鑫苑国际新城、永恒理想世界等项目都出现了停工延期的情况，导致去年电建洺悦融园提前交房，业主暴雨天狂送锦旗。

　　为啥啊？连交房都成了一种殊荣，如约兑现变成美德，买房人凭啥给这些不靠谱的开发商买账？

　　甚至，如果你观察的更细的话，在老管城卖房，踏踏实实做售楼部、样板间、景观示范区的开发商竟然是少数，一个售楼部+PPT就开卖。

　　所以，导致龙湖洋房卖到过2.4万/m²，电建洺悦融园高层卖到2.2万/m²这样不可思议的价格，因为他们给人的感觉，是安全踏实的，甚至，电建的营销人介绍项目时笑的合不拢嘴。

　　“一个实景大门+1000，一个实体园林景观+1000，一个样板间+1000”。

　　卖房的基本功，在战五渣的竞品面前，都成了营销神话，对比金水区，各家售楼部在PK会所大门示范区，老管城的竞争毫无压力，这堪称南北魔幻现象。

　　但尴尬点又来了，首先是这两所学校，这几年成绩却是在提升，但相比于老金水、老中原、郑东、高新的第一梯队名校，还有差距。

　　其次，这两所学校的划片范围，绝大多数是老家属院，既没有新房，也没有品质次新，对房价的抬升作用微乎其微。

　　这几年，老管城也意识到了这点，集团化办学已经着手，比如63中挂牌管外东校区、管城二实验挂牌四中管城校区、83中纳入四中集团校，以及管外小学的牧歌校区、果园路校区等等。

　　板块割裂、路不通、商业匮乏、遗留问题多，老旧厂区改造难度大，教育质量一般，老管城的槽点虽多，但硬币的另一面是老管城基本面还很不错。

　　它毕竟近邻CBD、老经开、东区几大就业核心区，这些板块的新房没有供应或价格太贵，二手房品质一般，老管城和管南是承接外溢的性价比第一站，这是老管城的天然优势。

　　同时，2、3、4、5、6五条地铁线穿过，对地铁依赖的人来说，老管城到东区、CBD、金融岛、紫荆山花园路商圈也挺方便。

　　从住宅的供需来看，老管城已有3年没怎么供应新地了，去年更是断崖式下滑，连续3年成交＞供应了，供需关系在往需求＞供应方向走，这是值得关注的点。（如需完整数据，文末扫描）

　　这就是老管城的喜与忧，它确实存在很多问题，但新的希望已经种下，楼市波澜再起涟漪。